Mieterhöhung erhalten, was Sie jetzt prüfen sollten

Eine Mieterhöhung ist kein Bescheid und keine Rechnung. Es ist die Aufforderung, einer Änderung des Vertrages zuzustimmen. Ob Sie das müssen, entscheidet sich an wenigen, klar benennbaren Punkten.

Warum ein Schreiben allein noch nichts auslöst

Die Miete wird im Vertrag vereinbart. Eine Vereinbarung lässt sich nicht einseitig ändern, auch nicht durch ein freundlich formuliertes Anschreiben. Deshalb verlangt das Gesetz von der Vermieterseite, dass sie um Zustimmung bittet und diese Bitte begründet. Erst wenn die Begründung trägt, entsteht überhaupt eine Pflicht, sich darauf einzulassen.

Das hat für Sie eine praktische Folge. Sie müssen bei einer Mieterhöhung nicht beweisen, dass die neue Miete zu hoch ist. Die Gegenseite muss darlegen, dass sie angemessen ist. Dieser Unterschied wird oft übersehen, weil ein Schreiben mit Paragrafen und Tabellen nach einer Entscheidung aussieht, die schon gefallen ist.

Was in der Begründung stehen muss

Die Begründung muss nachvollziehbar machen, warum gerade dieser Betrag ortsüblich sein soll. Dafür kommen mehrere Wege in Betracht, und jeder hat seine eigenen Schwächen. Welcher Weg gewählt wurde, steht meist im ersten Absatz des Schreibens und bestimmt, worauf Sie bei der Prüfung achten.

Mietspiegel

Stützt sich das Verlangen auf einen Mietspiegel, muss erkennbar sein, in welches Feld Ihre Wohnung eingeordnet wird und warum. Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage entscheiden darüber. Wird nur eine Spanne genannt und der obere Rand ohne Begründung gewählt, lohnt der genaue Blick.

Vergleichswohnungen und Gutachten

Werden Vergleichswohnungen benannt, müssen sie so bezeichnet sein, dass Sie sie finden und prüfen können. Ein Gutachten wiederum muss die Wohnung tatsächlich erfassen und darf sich nicht auf allgemeine Marktaussagen beschränken. In beiden Fällen gilt, dass eine Begründung, die Sie nicht nachprüfen können, ihren Zweck verfehlt.

Die Zeitschiene nach dem Zugang

Mit dem Zugang beginnt eine Frist, in der Sie sich erklären können. Diese Zeit ist nicht dazu da, das Schreiben liegen zu lassen, sondern um es zu prüfen und gegebenenfalls Unterlagen anzufordern. Wer eine Mieterhöhung erst kurz vor Fristende zur Kenntnis nimmt, verliert genau die Zeit, die für Rückfragen beim Vermieter gedacht ist.

Stimmen Sie zu, gilt die neue Miete ab dem im Verlangen genannten Zeitpunkt. Stimmen Sie nicht zu, bleibt es zunächst bei der alten Miete. Die Vermieterseite kann dann auf Zustimmung klagen, muss das aber innerhalb der dafür vorgesehenen Zeit tun. Versäumt sie das, ist das Verlangen erledigt und müsste neu gestellt werden.

Wenn Sie nicht zustimmen

Eine Ablehnung ist kein Affront und kein Vertragsbruch. Sie ist der gesetzlich vorgesehene Weg, eine Frage klären zu lassen, bei der sich zwei Seiten nicht einig sind. Wichtig ist, dass Sie Ihre Ablehnung schriftlich erklären und dabei nicht mehr behaupten, als Sie belegen können. Eine Mieterhöhung wird nicht dadurch unwirksam, dass Sie sie für unangemessen halten, sondern dadurch, dass die Voraussetzungen fehlen.

Zustimmungsklage

Kommt es zur Klage, geht es allein um die Frage, ob die verlangte Miete ortsüblich ist. Häufig wird dazu ein Sachverständiger beauftragt. Das kostet Zeit und Geld, weshalb sich auch in diesem Stadium häufig eine Einigung anbietet, etwa auf einen Betrag zwischen den Positionen oder auf einen späteren Zeitpunkt. Als ausgebildeter Mediator suche ich diesen Weg zuerst.

Was sich auf jeden Fall lohnt, ist Ordnung in den eigenen Unterlagen. Wann wurde die Miete zuletzt angehoben, welche Fläche ist im Vertrag vereinbart, welche Ausstattung hat die Wohnung bei Einzug gehabt und was haben Sie selbst auf eigene Kosten verändert. Modernisierungen, die Sie selbst bezahlt haben, bleiben bei der Einordnung in den Mietspiegel regelmäßig außer Betracht.

Lassen Sie das Schreiben prüfen, bevor Sie zustimmen oder ablehnen. Eine Stunde am Anfang ist in aller Regel günstiger als ein Verfahren am Ende.

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