Beschluss der Eigentümerversammlung, wie lange Sie Zeit haben

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung wird in aller Regel wirksam, wenn ihn niemand fristgerecht angreift. Auch dann, wenn er fehlerhaft ist.

Ein fehlerhafter Beschluss ist nicht automatisch unwirksam

Das ist der Punkt, an dem die meisten überrascht werden. Ein Beschluss, der gegen die Teilungserklärung verstößt oder bei dem die Ladung fehlerhaft war, ist nicht von selbst nichtig. Er wird wirksam, wenn ihn niemand rechtzeitig angreift, und bindet danach alle Eigentümer, auch die überstimmten.

Nur wenige Beschlüsse sind von vornherein nichtig, etwa solche, die gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen oder in das Sondereigentum eines Einzelnen eingreifen, ohne dass dieser zustimmt. Alles andere fällt unter die Anfechtung und damit unter die Frist.

Zwei Fristen, ein Startpunkt

Die Klage muss innerhalb eines Monats bei Gericht eingehen, die Begründung innerhalb von zwei Monaten. Beide Fristen beginnen am Tag der Versammlung.

Warum das Warten auf das Protokoll schadet

Das Protokoll kommt häufig erst Wochen später. Wer darauf wartet, hat von vier Wochen oft nur noch eine übrig, und in dieser Zeit müssen die Unterlagen gesichtet, die Erfolgsaussicht geprüft und die Klage eingereicht werden. Notieren Sie sich den Beschlusswortlaut deshalb bereits in der Versammlung.

Welche Fehler einen Beschluss zu Fall bringen

In der Praxis scheitern Beschlüsse häufiger an der Form als am Inhalt. Typisch sind eine zu kurze Einladungsfrist, ein Tagesordnungspunkt, der zu unbestimmt angekündigt war, eine falsch ermittelte Mehrheit oder die Mitzählung von Stimmen, die nicht stimmberechtigt waren.

Inhaltlich trägt ein Beschluss nicht, wenn er die Grenzen der ordnungsmäßigen Verwaltung überschreitet. Das ist etwa der Fall, wenn eine große Maßnahme ohne Vergleichsangebote vergeben wird, wenn Kosten entgegen dem vereinbarten Schlüssel verteilt werden oder wenn eine Maßnahme die Gemeinschaft erkennbar überfordert.

Was kein Anfechtungsgrund ist

Dass ein Beschluss Ihnen nicht gefällt, genügt nicht. Die Mehrheit darf entscheiden, auch gegen Ihre Stimme, solange sie sich im Rahmen bewegt. Ebenso wenig genügt ein schlecht geführter Ablauf, wenn sich das Ergebnis dadurch nicht geändert haben kann.

Wer klagt und wer die Kosten trägt

Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter. Nicht gegen die einzelnen Eigentümer, die zugestimmt haben, und auch nicht gegen den Verwalter persönlich. Diese Verwechslung kostet regelmäßig die Frist, weil eine Korrektur Zeit braucht, die nicht mehr da ist.

Die Kosten richten sich nach dem Gegenstandswert, der sich bei der Beschlussanfechtung nach dem Interesse aller Beteiligten bemisst und der Höhe nach begrenzt ist. Wer gewinnt, bekommt seine Kosten in aller Regel erstattet. Wer verliert, trägt auch die der Gemeinschaft, und zwar wirtschaftlich zu einem kleinen Teil sogar selbst, weil er zu dieser Gemeinschaft gehört.

Was Sie unmittelbar nach der Versammlung tun sollten

Halten Sie noch am selben Tag fest, was beschlossen wurde, wie abgestimmt wurde und wer anwesend war. Fordern Sie das Protokoll schriftlich an und notieren Sie das Datum der Versammlung gesondert, denn es ist der Fristbeginn.

Lassen Sie danach prüfen, ob eine Anfechtung Aussicht hat, bevor die erste Frist abläuft. Eine Klage, die nur zur Fristwahrung eingereicht und später zurückgenommen wird, verursacht Kosten. Eine Frist, die ohne Prüfung verstreicht, ist dagegen endgültig verloren.

Wird eine Maßnahme bereits umgesetzt, während die Frist läuft, ändert das nichts an der Zulässigkeit der Anfechtung. Es erhöht allerdings den Druck, schnell zu entscheiden, weil ein zurückgebautes Werk die Gemeinschaft Geld kostet, das am Ende alle tragen.

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