Provisionsrechnung erhalten, wann Sie wirklich zahlen müssen

Eine Provision wird für Erfolg geschuldet, nicht für Aufwand. Vier Voraussetzungen müssen vorliegen, und beweisen muss sie derjenige, der das Geld haben will.

Eine Rechnung ist noch kein Anspruch

Nach dem Notartermin kommt häufig innerhalb weniger Tage die Provisionsrechnung, und sie sieht aus, als sei die Sache entschieden. Tatsächlich entsteht der Anspruch nicht durch die Rechnung, sondern durch vier Voraussetzungen, die alle vorliegen müssen.

Darlegen und beweisen muss sie derjenige, der die Provision verlangt. Wer eine Rechnung erhält, muss also nicht beweisen, dass er nichts schuldet. Er muss zunächst nur die Punkte benennen, an denen es fehlen könnte.

Die vier Voraussetzungen

Sie bauen aufeinander auf, und jede einzelne kann die Forderung zu Fall bringen.

Der Ursachenzusammenhang fällt am häufigsten

Die Tätigkeit des Maklers muss für den Abschluss ursächlich gewesen sein. Kannten Sie das Objekt bereits aus einer früheren Anzeige, über einen zweiten Makler oder aus der Nachbarschaft, kann es daran fehlen. Dasselbe gilt, wenn zwischen Besichtigung und Abschluss so viel Zeit liegt, dass der Zusammenhang nicht mehr erkennbar ist.

Der Vertrag kam zu spät zustande

Ebenso häufig fehlt es am Maklervertrag selbst. Wer ein Objekt besichtigt und erst danach einen Provisionshinweis erhält, hat in aller Regel keinen Vertrag geschlossen. Entscheidend ist, was wann zugegangen ist, und das lässt sich an Mails und Exposés meist genau nachvollziehen.

Beim Wohnungskauf gelten strengere Regeln

Kauft ein Verbraucher eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, ist für den Maklervertrag Textform vorgeschrieben. Eine mündliche Abrede oder ein stillschweigendes Einverständnis genügen nicht. Fehlt die Textform, entsteht kein Anspruch, unabhängig davon, wie viel der Makler getan hat.

Zusätzlich ist die Provision in diesen Fällen zu teilen. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens die Hälfte tragen, und der Verkäufer muss seinen Teil nachweislich gezahlt haben. Umgehungen über einen höheren Kaufpreis oder eine gesonderte Vereinbarung sind unwirksam.

Das Widerrufsrecht wird unterschätzt

Wurde der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume geschlossen, etwa bei der Besichtigung, oder im Fernabsatz über Telefon, Mail oder ein Portal, besteht ein Widerrufsrecht von vierzehn Tagen. Die Frist beginnt erst mit ordnungsgemäßer Belehrung.

Fehlt die Belehrung oder ist sie fehlerhaft, läuft die Frist erheblich länger. In solchen Fällen lässt sich eine Forderung häufig noch abwehren, obwohl der Kaufvertrag längst beurkundet ist. Prüfen Sie die Belehrung deshalb, bevor Sie zahlen.

Die Reservierungsgebühr

Häufig wird vor dem Notartermin eine Reservierung gegen Gebühr angeboten, damit das Objekt nicht anderweitig vergeben wird. Wird dabei kein eigenständiger Vorteil gewährt und ist die Gebühr nicht rückzahlbar, ist die Abrede regelmäßig unwirksam. Das Geld ist dann zurückzufordern, auch wenn der Kauf später zustande gekommen ist.

Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip

Wird Wohnraum vermietet, zahlt die Provision, wer den Makler beauftragt hat. In aller Regel ist das die Vermieterseite. Eine Abwälzung auf die Mieterseite ist unwirksam, und zwar auch dann, wenn sie als Besichtigungsgebühr, Bearbeitungspauschale oder Abstand für übernommene Einbauten bezeichnet wird.

Wer als Mieter eine solche Zahlung geleistet hat, kann sie zurückfordern. Das gilt auch dann, wenn die Wohnung längst bezogen ist und das Mietverhältnis läuft. Die Forderung verjährt in aller Regel in drei Jahren zum Jahresende.

Was Sie jetzt tun sollten

Legen Sie Exposé, Schriftwechsel, Besichtigungstermine und Kaufvertrag in zeitlicher Reihenfolge nebeneinander. Daraus ergibt sich in aller Regel innerhalb weniger Minuten, ob ein Anspruch entstanden ist und an welcher Stelle es gegebenenfalls fehlt.

Zahlen Sie nicht unter Vorbehalt, ohne dies ausdrücklich zu erklären, und schließen Sie keine Ratenvereinbarung ab, bevor der Anspruch geklärt ist. Beides kann als Anerkenntnis verstanden werden und nimmt Ihnen Einwände, die Sie sonst hätten.

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