Maklerrecht, Provision prüfen und Verträge gestalten
Provisionsforderung erhalten oder selbst als Makler tätig. Ich prüfe, ob ein Anspruch entstanden ist, und gestalte Verträge so, dass sie der späteren Prüfung standhalten.
Provision wird für Erfolg geschuldet, nicht für Aufwand
Ein Makler wird nicht nach Stunden bezahlt. Er verdient seine Provision erst, wenn der Vertrag zustande kommt, zu dem er den Weg gewiesen hat.
Das klingt einfach, führt aber regelmäßig zu Streit. Wurde überhaupt ein Maklervertrag geschlossen, und wenn ja, wann. War die Tätigkeit ursächlich für den Abschluss oder hätten sich die Parteien ohnehin gefunden. Wurde der Hinweis auf die Provision so deutlich gegeben, dass er Teil des Vertrages wurde.
Deshalb beginne ich mit den Unterlagen in ihrer zeitlichen Reihenfolge, mit dem Exposé, dem Schriftwechsel und dem Kaufvertrag. Erst daraus ergibt sich, ob eine Forderung trägt.
Womit ich Sie im Maklerrecht unterstütze
Ob die Forderung trägt, entscheidet sich an vier Voraussetzungen. Ich prüfe sie, bevor Sie zahlen oder sich auf eine Zahlungsvereinbarung einlassen.
Für Maklerunternehmen formuliere ich Verträge und Angebotstexte so, dass der Anspruch später durchsetzbar bleibt.
Verbraucher können den Maklervertrag widerrufen. Fehlt die Belehrung, verlängert sich die Frist erheblich.
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher ist die Provision geteilt zu tragen. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Ist der Makler mit der Verkäuferseite wirtschaftlich verbunden, kann der Anspruch entfallen. Das wird selten offengelegt und lohnt die Prüfung.
Reservierungsgebühren sind in vielen Gestaltungen unwirksam und zurückzufordern.
Für Auftraggeber und für Maklerunternehmen
Wer eine Forderung erhält, will wissen, ob sie berechtigt ist. Wer vermittelt, will seinen Anspruch behalten. Beides entscheidet sich an denselben Punkten.
- Prüfung von Provisionsforderungen und Zahlungsaufforderungen
- Gestaltung von Maklerverträgen und Angebotstexten
- Prüfung von Widerrufsbelehrungen
- Rückforderung von Reservierungsgebühren
- Durchsetzung berechtigter Provisionsansprüche
Was in Ihrem Fall erfolgversprechend ist, sage ich Ihnen nach dem ersten Blick in die Unterlagen offen, auch dann, wenn die Antwort unbequem ist.
Vier Voraussetzungen, die alle vorliegen müssen
Der Provisionsanspruch wird gern als selbstverständlich dargestellt, sobald ein Kaufvertrag unterschrieben ist. Tatsächlich setzt er vier Dinge voraus, und wer die Provision verlangt, muss sie darlegen und im Streitfall beweisen.
Am häufigsten fällt der Ursachenzusammenhang. Kannte die Käuferseite das Objekt bereits, etwa aus einer früheren Anzeige oder über einen zweiten Makler, kann die Tätigkeit für den Abschluss ohne Bedeutung gewesen sein. Ebenso häufig fehlt es am Vertrag selbst, weil der Hinweis auf die Provision erst kam, als die Besichtigung längst stattgefunden hatte.
Wie ein Maklervertrag zustande kommt
Ein Maklervertrag braucht nicht in jedem Fall eine Unterschrift. Er kann auch dadurch entstehen, dass jemand eine Leistung in Anspruch nimmt, von der er weiß, dass sie Geld kostet. Genau hier liegt der häufigste Streitpunkt.
Die Ausnahme beim Wohnungskauf
Geht es um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher, ist Textform vorgeschrieben. Ein mündlicher Abschluss genügt nicht, und auch die stillschweigende Annahme reicht nicht aus. Außerdem ist die Provision in diesen Fällen zwischen beiden Seiten zu teilen. Gestaltungen, die das umgehen, etwa über einen erhöhten Kaufpreis oder eine gesonderte Vereinbarung, sind unwirksam.
Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip. Zahlen muss, wer den Makler beauftragt hat. Wird die Provision dennoch auf die Mieterseite abgewälzt, ist die Vereinbarung unwirksam und gezahltes Geld zurückzufordern.
Die Reservierungsvereinbarung
Häufig wird vor dem Kaufvertrag eine Reservierung gegen Gebühr angeboten. Wird dabei kein eigenständiger Vorteil gewährt und ist die Gebühr nicht rückzahlbar, ist die Abrede regelmäßig unwirksam. Das Geld ist dann zurückzufordern, und zwar auch dann, wenn der Kauf später zustande gekommen ist. Wer eine solche Zahlung geleistet hat, sollte sie prüfen lassen, bevor er sie abschreibt.
Wann ein Widerruf noch möglich ist
Wird ein Maklervertrag mit einem Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume geschlossen, etwa bei einer Besichtigung, oder im Fernabsatz über Telefon, Mail oder ein Portal, besteht ein Widerrufsrecht. Die Frist beträgt vierzehn Tage.
Wenn die Belehrung fehlt
Sie beginnt erst, wenn ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt wurde. Fehlt die Belehrung oder ist sie fehlerhaft, verlängert sich die Frist erheblich. In solchen Fällen lässt sich eine Provisionsforderung häufig noch abwehren, obwohl der Kaufvertrag längst geschlossen ist.
Für Maklerunternehmen ist das die Kehrseite. Eine sauber erteilte Belehrung und ein dokumentierter Zugang sind der einfachste Weg, den eigenen Anspruch gegen diesen Einwand abzusichern. Beides lohnt die einmalige Prüfung der verwendeten Vorlagen.
Wenn der Makler nicht nur vermittelt
Ein Makler soll zwischen zwei Seiten stehen. Ist er mit der Verkäuferseite wirtschaftlich verbunden, steht er nicht mehr dazwischen, sondern auf einer Seite. Dann kann der Provisionsanspruch entfallen, auch wenn alle übrigen Voraussetzungen vorliegen.
Wann eine Verflechtung vorliegt
Typisch ist der Fall, dass Makler und Verkäufer derselben Unternehmensgruppe angehören, dass dieselbe Person in beiden Gesellschaften entscheidet oder dass der Makler am Verkaufserlös beteiligt ist. Eine lose Geschäftsbeziehung genügt dafür nicht, eine gesellschaftsrechtliche oder personelle Verbindung dagegen schon.
Doppeltätigkeit ist nicht dasselbe
Davon zu unterscheiden ist der Makler, der für beide Seiten tätig wird und von beiden Provision verlangt. Das ist beim Nachweis zulässig, solange er beide Seiten informiert und keine Seite benachteiligt. Wird er dagegen einseitig tätig und verschweigt das, kann er seinen Anspruch verlieren. Was im konkreten Fall gilt, ergibt sich aus den Verträgen und aus dem Schriftwechsel, selten aus dem Exposé.
So läuft die Zusammenarbeit
Exposé, Schriftwechsel, Besichtigungsprotokoll und Kaufvertrag in zeitlicher Reihenfolge. Daraus ergibt sich, ob ein Anspruch entstanden ist.
Viele Forderungen lösen sich auf, sobald die Voraussetzungen benannt sind. Als ausgebildeter Mediator suche ich diesen Weg zuerst.
Bleibt es streitig, wehre ich die Forderung ab oder setze Ihren Anspruch durch.
Was die Vertretung kostet
Die Gebühren richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz und nach der Höhe der Forderung. Was auf Sie zukommt, sage ich Ihnen vorab. Besteht eine Rechtsschutzversicherung, stelle ich die Deckungsanfrage, bevor Kosten entstehen. Formulare und einen Kostenrechner finden Sie unter Downloads und Links.
Häufige Fragen zum Maklerrecht
- Muss ich Provision zahlen, obwohl ich nichts unterschrieben habe?
- Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses nein, dort ist Textform vorgeschrieben. In anderen Fällen kann ein Vertrag auch durch Verhalten zustande kommen, etwa wenn Sie in Kenntnis eines klaren Provisionshinweises besichtigen.
- Wer trägt die Provision beim Wohnungskauf?
- Wird ein Verbraucher Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, ist die Provision zwischen beiden Seiten zu teilen. Vereinbarungen, die diese Teilung umgehen, sind unwirksam.
- Kann ich den Maklervertrag widerrufen?
- Als Verbraucher in aller Regel ja, wenn der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz geschlossen wurde. Die Frist beträgt vierzehn Tage, ohne ordnungsgemäße Belehrung deutlich länger.
- Ist eine Reservierungsgebühr zulässig?
- In vielen Gestaltungen nicht. Wird kein eigenständiger Vorteil geboten und ist die Gebühr nicht rückzahlbar, ist die Abrede regelmäßig unwirksam und das Geld zurückzufordern.
- Was gilt bei der Vermietung?
- Bei Wohnraum gilt das Bestellerprinzip. Zahlen muss, wer den Makler beauftragt hat. Eine Abwälzung auf die Mieterseite ist unwirksam, gezahlte Beträge sind zurückzufordern.
- Was kostet die Prüfung?
- Die Gebühren richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz und nach der Höhe der Forderung. Was auf Sie zukommt, sage ich Ihnen, bevor ich tätig werde.
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Schicken Sie mir Exposé, Schriftwechsel und Kaufvertrag, dann sage ich Ihnen, ob die Forderung trägt.
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