Wohnungseigentumsrecht, Beratung für Eigentümer und Verwalter
Beschlüsse, Hausgeld, bauliche Veränderungen und Verwalterfragen. Ich vertrete einzelne Eigentümer ebenso wie Gemeinschaften und Verwaltungen, außergerichtlich und vor Gericht.
Die Teilungserklärung entscheidet mehr als das Gesetz
Im Wohnungseigentum gilt zuerst, was in der Teilungserklärung und in der Gemeinschaftsordnung steht. Erst danach kommen die allgemeinen Regeln.
Deshalb beantworte ich keine Frage aus dem Wohnungseigentum, ohne diese Urkunde gelesen zu haben. Sie regelt, was Sondereigentum ist und was allen gehört, welche Mehrheit wofür nötig ist und nach welchem Schlüssel die Kosten verteilt werden. Zwei Gemeinschaften mit demselben Sachverhalt können deshalb zu völlig verschiedenen Ergebnissen kommen.
Das zweite Thema sind Fristen. Ein Beschluss, den niemand fristgerecht angreift, wird wirksam, auch wenn er fehlerhaft ist. Wer das erst nach der Versammlung bemerkt, hat oft schon verloren.
Womit ich Sie im Wohnungseigentum unterstütze
Ladung, Tagesordnung, Beschlussfähigkeit und Mehrheit. Ich prüfe, ob ein Beschluss formell und inhaltlich trägt, bevor die Anfechtungsfrist abläuft.
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Rücklage. Ich prüfe die Abrechnung und setze Rückstände für die Gemeinschaft durch.
Balkonverglasung, Außenjalousien, Wanddurchbruch oder Ladepunkt. Was zulässig ist und wer die Kosten trägt, hängt am Beschluss und an der Teilungserklärung.
Bestellung, Abberufung und Verwaltervertrag. Auch die Frage, welche Auskunft und welche Unterlagen Sie verlangen können.
Lärm, Zweckbestimmung, Vermietung an wechselnde Gäste und Nutzung von Gemeinschaftsflächen.
Sie ist die Verfassung der Gemeinschaft. Ich lese sie, bevor ich eine Einschätzung abgebe, denn sie geht den allgemeinen Regeln vor.
Für Eigentümer, Gemeinschaften und Verwaltungen
Ein einzelner Eigentümer braucht oft Schutz gegen einen Beschluss, eine Gemeinschaft braucht Beschlüsse, die halten. Beides setzt dieselbe Vorarbeit voraus.
- Prüfung von Beschlüssen vor Ablauf der Anfechtungsfrist
- Vorbereitung und Formulierung von Beschlussanträgen
- Prüfung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
- Durchsetzung und Abwehr von Hausgeldforderungen
- Begleitung von Eigentümerversammlungen
Was in Ihrem Fall erfolgversprechend ist, sage ich Ihnen nach dem ersten Blick in die Unterlagen offen, auch dann, wenn die Antwort unbequem ist.
Wo die Grenze zwischen Ihrem und unserem verläuft
Fast jede Auseinandersetzung im Wohnungseigentum beginnt mit derselben Frage. Gehört das, worum es geht, zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum. Von der Antwort hängt ab, wer die Kosten trägt, wer entscheiden darf und wer überhaupt klagen kann.
Besonders häufig wird über Fenster gestritten. Sie gehören zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn nur eine Wohnung sie nutzt. Dasselbe gilt für Balkone, bei denen die äußere Hülle Sache aller ist, der Bodenbelag dagegen häufig Ihre. Wo die Teilungserklärung davon abweicht, geht sie vor.
Wie lange ein Beschluss angreifbar bleibt
Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist nur in seltenen Fällen von selbst unwirksam. Im Regelfall wird er wirksam, wenn ihn niemand rechtzeitig angreift. Dabei laufen zwei Fristen, und beide beginnen am Tag der Versammlung.
Was das praktisch bedeutet
Wer in der Versammlung überstimmt wurde und mit dem Ergebnis nicht leben kann, sollte nicht auf das Protokoll warten. Die Frist läuft, auch wenn das Protokoll spät kommt. Umgekehrt gewinnt eine Gemeinschaft Sicherheit, sobald die Frist abgelaufen ist, und kann die beschlossene Maßnahme umsetzen.
In der Praxis scheitern Beschlüsse häufiger an der Form als am Inhalt. Eine fehlerhafte Ladung, ein Tagesordnungspunkt, der zu unbestimmt angekündigt war, oder eine falsch ermittelte Mehrheit reichen aus. Deshalb prüfe ich zuerst den Weg zum Beschluss und danach den Beschluss selbst.
Bauliche Veränderungen und ihre Kosten
Wann ein Beschluss nötig ist
Alles, was über die Instandhaltung hinausgeht und das Gemeinschaftseigentum verändert, braucht einen Beschluss. Das gilt für die Balkonverglasung ebenso wie für Außenjalousien, einen Wanddurchbruch oder einen Ladepunkt in der Tiefgarage. Ohne Beschluss droht der Rückbau, und zwar auch Jahre später.
Wer die Kosten trägt
Im Regelfall trägt die Kosten, wer die Maßnahme verlangt hat und sie nutzt. Beschließt die Gemeinschaft dagegen mit großer Mehrheit, kann die Last auf alle verteilt werden. Was im Einzelfall gilt, steht im Beschluss, und genau deshalb lohnt es sich, den Antrag sorgfältig zu formulieren, bevor abgestimmt wird.
Für bestimmte Maßnahmen besteht ein Anspruch, etwa für Barrierefreiheit, Lademöglichkeit, Einbruchschutz und schnelles Internet. Der Anspruch richtet sich auf das Ob, nicht auf das Wie. Über die Ausführung entscheidet weiterhin die Gemeinschaft.
Hausgeld, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Das Hausgeld ist keine Miete und keine Nebenkostenpauschale. Es ist der Beitrag, den jeder Eigentümer nach dem beschlossenen Wirtschaftsplan an die Gemeinschaft zahlt. Erst die Jahresabrechnung rechnet ab, was tatsächlich angefallen ist, und weist eine Nachzahlung oder ein Guthaben aus.
Was die Abrechnung leisten muss
Beschlossen wird nicht mehr die Abrechnung als Ganzes, sondern die Abrechnungsspitze, also der Unterschied zwischen dem, was geplant war, und dem, was gebraucht wurde. Die Abrechnung selbst muss dennoch vollständig und nachvollziehbar sein, denn sie ist die Grundlage dieses Beschlusses. Fehlt die Darstellung der Rücklage oder stimmt der Verteilerschlüssel nicht mit der Teilungserklärung überein, ist der Beschluss angreifbar.
Wenn nicht gezahlt wird
Bleibt Hausgeld offen, fehlt der Gemeinschaft das Geld für laufende Kosten, und die übrigen Eigentümer treten in Vorleistung. Die Gemeinschaft kann die Rückstände gerichtlich durchsetzen und in schweren Fällen sogar die Entziehung des Wohnungseigentums betreiben. Für die Gegenseite lohnt der frühe Blick darauf, ob der zugrunde liegende Beschluss überhaupt trägt, denn nach Ablauf der Anfechtungsfrist ist dieser Einwand verbraucht.
So läuft die Zusammenarbeit
Teilungserklärung, Protokoll, Jahresabrechnung und den Schriftwechsel. Danach sage ich Ihnen, wie die Lage ist und welche Frist läuft.
Vieles lässt sich über den Verwalter oder in der nächsten Versammlung regeln. Als ausgebildeter Mediator suche ich diesen Weg zuerst.
Wo eine Frist läuft oder keine Einigung möglich ist, führe ich das Verfahren vor dem zuständigen Amtsgericht.
Was die Vertretung kostet
Die Gebühren richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz und nach dem Gegenstandswert. Bei einer Beschlussanfechtung bemisst er sich nach dem Interesse aller Beteiligten und ist begrenzt. Was auf Sie zukommt, sage ich Ihnen vorab. Formulare und einen Kostenrechner finden Sie unter Downloads und Links.
Häufige Fragen zum Wohnungseigentumsrecht
- Wie lange kann ich einen Beschluss anfechten?
- Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht eingehen, die Begründung innerhalb von zwei Monaten. Beide Fristen laufen ab dem Tag der Versammlung, nicht ab dem Zugang des Protokolls.
- Wer trägt die Kosten einer baulichen Veränderung?
- In aller Regel derjenige, der sie verlangt hat und dem sie zugutekommt. Hat die Gemeinschaft mit qualifizierter Mehrheit beschlossen, kann die Verteilung anders ausfallen. Entscheidend ist, was beschlossen wurde.
- Darf ich eine Ladestation für mein Auto setzen lassen?
- Sie können eine angemessene Maßnahme verlangen. Über die Art der Ausführung entscheidet die Gemeinschaft, die Kosten tragen in aller Regel Sie. Ein Beschluss ist auch dann nötig, wenn der Anspruch besteht.
- Wie werde ich einen Verwalter los?
- Der Verwalter kann jederzeit durch Beschluss abberufen werden. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Ob daneben Schadenersatz in Betracht kommt, ist eine eigene Frage.
- Welche Unterlagen darf ich einsehen?
- Als Eigentümer können Sie die Verwaltungsunterlagen einsehen, die Ihre Rechte betreffen, insbesondere die Belege zur Jahresabrechnung. Die Einsicht erfolgt in aller Regel beim Verwalter.
- Was tun bei Hausgeldrückständen?
- Die Gemeinschaft setzt das Hausgeld gerichtlich durch und kann in besonderen Fällen die Entziehung des Wohnungseigentums betreiben. Für den Schuldner lohnt der frühe Blick darauf, ob der zugrunde liegende Beschluss trägt.
Passende Themen
Schicken Sie mir Teilungserklärung und Protokoll, dann sage ich Ihnen, ob der Beschluss trägt und welche Frist läuft.
06114 Halle (Saale)
Telefon 0345 29774 0
Mo bis Do 10.00 bis 12.00 Uhr
und 14.00 bis 16.00 Uhr
Freitag stille Bürozeit